空室が埋まらない
募集を任せていても反響が少なく、空室期間が長引いている。賃料を下げる以外の提案が出てこないなら、募集の進め方そのものを見直す時期かもしれません。
管理会社を替えれば空室や対応の不満は解消するのか、それとも手間とリスクが増えるだけなのか。
判断に迷ったら、変更で期待できる効果と、変更時に生じる負担を同じ目線で並べてみてください。
デメリットの多くは、事前の準備と丁寧な引き継ぎで小さくできます。
MERIT & DEMERIT
迷ったときは、
メリットとデメリットを
並べて比べる
今の管理会社への不満が大きいほど、早く切り替えたくなるもの。ただ、変更そのものが目的になると、新しい管理会社でも同じ課題が残りかねません。
収益性、空室対策、管理品質の観点で何が良くなりそうか。反対に、解約条件や引き継ぎでどんな負担が生じるのか。両方を書き出してみると、ご自身の物件で変更する価値があるかどうかが見えてきます。
REASON
管理会社の変更を考える主なきっかけ
見直しを考え始めるきっかけになりやすいのは、次の3つの場面。
管理料と業務内容が見合わない
毎月の管理料を払っているのに、何をしてもらえているのかが見えにくい。報告が少なく費用の内訳も分からないままでは、管理料が妥当かどうか判断がつきません。
連絡や対応が遅い
問い合わせへの返事が遅い、入居者様からの不具合の連絡が後回しにされている。こうした状態が続くと、入居者様の不満が退去につながるおそれも。
COMPARISON
メリット・デメリットを一覧で比較
観点ごとに整理すると、変更で得られるものと、引き換えに負うものがはっきりします。
メリット
期待できる主な効果
- 空室対策の見直しで、空室期間の短縮が見込める
- 賃料設定と費用の内訳を見直し、収益を改善しやすくなる
- 入居者様対応と報告の流れが整う
- 修繕計画を立て直し、建物の資産価値を守りやすくなる
デメリット
想定される主な負担
- 契約の確認や管理会社選びに時間がかかる
- 解約予告期間や違約金で、すぐに切り替えられない場合がある
- 引き継ぎ漏れがあると、入金や入居者様対応が乱れる
- 入居者様に振込先変更などの手続きをお願いする
- 変更先が合わなければ、不満が解消しないまま残る
MERIT
管理会社を変更する4つのメリット
メリットの大きさは、変更先の管理会社が実際に何をするか次第。
01
募集の進め方が変わり、
空室期間の短縮が見込める
期待できること
募集活動に力を入れる管理会社に替わると、物件の見せ方や紹介先の広がりが変わります。賃料を下げる前に打てる手が増えるのは、大きな違いです。
見極めたいポイント
空室の原因をどう分析し、どんな方法で募集するのか。提案の中身まで具体的に聞いてみてください。
髙松エステートの取り組み
全国の仲介会社との強固なネットワークを活かしたプロモーションで、すばやい客付けを目指します。エリア分析に基づく募集戦略と、マーケティングデータをもとにした賃料設定もあわせて検討。空室を埋めることだけを優先せず、独自の厳格な入居審査で滞納やトラブルのリスクを抑えている点も特長です。入居者ニーズを捉えたリノベーションのご提案も可能です。
02
賃料設定と費用の見直しで、
手元に残る収益が変わる
期待できること
周辺相場に合った賃料へ整えれば、空室を抱えたまま据え置くより収入は安定しやすくなるでしょう。不要な業務が契約に含まれていれば、管理費用を見直す余地も。
見極めたいポイント
月額の管理料だけで比べないこと。広告、更新、退去立会い、修繕手配などの別途費用を含めた総額で比べなければ、かえって支出が増えることもあります。
髙松エステートの取り組み
物件の維持管理を担う担当者と、入居率向上や収益改善に特化した担当者の2名体制でオーナー様を担当。不透明なコストを排除し、オーナー様の利益を最優先に考えた運営を心がけています。月次の運営報告は書類の送付だけで済ませず、直接お会いしてご説明。費用や収支の疑問も、その場で解消できるようにしています。
03
入居者様対応と
報告の流れが整う
期待できること
設備の不具合や近隣トラブルへの対応が早くなれば、入居者様の不満はたまりにくく、退去の防止にもつながるはず。定期的な報告が届くことで、オーナー様の判断もしやすくなります。
見極めたいポイント
緊急時の連絡体制、対応の手順、報告の頻度と内容は契約前に確認を。書面でそろえておけば、変更後の認識違いを防げます。
髙松エステートの取り組み
24時間365日対応のコールセンターを完備し、入居者様からの急な問い合わせにも迅速に対応。すべての管理物件で定期巡回を行い、設備の劣化や問題の芽を早い段階で見つける体制を整えました。オーナー様には、判断に必要な状況をそろえてご報告いたします。
04
修繕計画を立て直し、
建物の資産価値を
守りやすくなる
期待できること
建物の状態と修繕履歴を把握している管理会社なら、必要な修繕と急がない修繕を分けて提案できます。将来の大規模修繕に向けた備えも立てやすくなるでしょう。
見極めたいポイント
修繕の提案が見積もりの提示だけで終わらないか。優先順位と理由まで説明があるかを見てください。
髙松エステートの取り組み
髙松グループの強みを活かし、グループ会社と連携して建物診断を実施します。設備の劣化状況や修繕の必要性を細かく分析したうえで、修繕計画をご提案。将来の修理の手間やコストを抑えながら、長期的に資産価値を維持することが狙いです。
DEMERIT
管理会社を変更するデメリットと対策
負担の多くは切り替えの前後に集中します。
起こりうることを知っておけば、前もって備えられるものばかり。
01
確認や手続きに
手間と時間がかかる
起こりうること
契約書の確認、新しい管理会社の比較、解約の通知、入居者様への案内など、やることは少なくありません。本業や日々の生活と並行して進めると、負担に感じやすい部分です。
軽減する方法
オーナー様が自分で行う作業と、管理会社に任せられる作業を最初に分けておくこと。手間をかける場面を絞り込めます。
02
解約予告期間や違約金で、
すぐには切り替えられない
ことがある
起こりうること
管理委託契約には、解約予告期間や中途解約の条件が定められているのが通常です。条件を確かめずに進めると、予定した日に切り替えられなかったり、違約金が発生したりするおそれも。
軽減する方法
契約書で解約予告期間、自動更新の時期、違約金の有無、通知方法を確認しましょう。契約終了日から逆算して日程を組めば、無理のない切り替えになります。
03
引き継ぎ漏れがあると、
入金や入居者様対応が乱れる
起こりうること
敷金や預り金の明細、対応中の修繕やクレーム、鍵や契約書類。どれかが正しく引き継がれないと、入居者様からの問い合わせに答えられない状態が生まれてしまいます。
軽減する方法
引き継ぐ項目を一覧にし、受け取ったものを一つずつ照合してください。旧管理会社に任せきりにしないことが基本です。
04
入居者様に手続きを
お願いすることになる
起こりうること
家賃の振込先が変わる場合、入居者様には口座の変更手続きが必要です。案内が伝わらなければ、旧口座への誤振込や支払いの遅れが起こりかねません。
軽減する方法
変更日、新しい振込先、問い合わせ先を一つの案内にまとめ、早めに届けること。複数の方法で知らせると見落としを減らせます。
05
変更先が合わなければ、
不満が残ったままになる
起こりうること
管理会社を替えても、管理の中身が変わらなければ同じ不満が繰り返されます。手間をかけたのに状況が変わらないのは、いちばん避けたい結果でしょう。
軽減する方法
変更したい理由を具体的に書き出し、その課題にどう取り組むのかを複数の管理会社に聞いて比べてください。
TAKAMATSU ESTATE
髙松エステートの管理移管サポート
手続きの手間、解約の日程、引き継ぎ、入居者様への案内。
デメリットとして挙げた負担の多くは、髙松エステートが代わりに担います。
01
手続きの手間を代行
オーナー様にお願いするのは、現在の管理会社への解約通知のみ。事務手続き、入居者様への通知、鍵や書類の引き継ぎは髙松エステートが代行・サポートいたします。
02
解約日程を一緒に組み立て
現契約の終了日と新しい管理開始日を確認し、管理が途切れない日程をご提案。解約予告期間や違約金など、契約書で確かめる項目もあらかじめ整理します。
03
引き継ぎと入金を照合
金銭、書類、鍵、保証、保険、進行中の案件を一覧化し、受領状況と差異を確認。変更後は新旧口座の入金状況まで追い、引き継ぎ漏れを残しません。
RISK
変更しないことにもリスクはある
変更の負担は切り替えの前後に集中する一方、管理の課題は放置するほど影響が積み重なっていくもの。
変更する場合
負担は切り替えの前後に集中
- 契約の確認と管理会社の比較にかかる時間
- 解約条件によっては違約金や待ち期間
- 引き継ぎと入居者様への案内
- 事前準備と引き継ぎの照合で軽減できる
変更しない場合
課題が続く限り、影響が積み重なる
- 空室が長引き、家賃収入の減少が続く
- 賃料の値下げ以外に打ち手がないまま
- 対応の遅れから、入居者様の退去が増えるおそれ
- 修繕が後回しになり、建物の傷みが進む
比べるときの考え方
変更の手間は一度きりですが、空室や対応の遅れは毎月の収支に響き続けます。とはいえ、今の管理会社に改善を相談して解決するなら、それも一つの選択肢。改善を求めても変わらなかったときに、変更を具体的に検討するのが無理のない順番といえるでしょう。
CHECK
変更を前向きに検討したいケース
次の項目に当てはまるかどうかで、変更のメリットが負担を上回りそうかを見ていきましょう。
CHECK POINT
改善を相談しても
状況が変わらないなら、
見直しの時期
当てはまる項目があり、現在の管理会社に伝えても改善の見通しが立たない。そんなときは、変更のメリットがデメリットを上回る可能性があります。他社の提案を聞くだけでも、今の管理の状態を客観的に見直すきっかけになるはずです。
確認したい項目
- 空室が続いているのに、賃料を下げる以外の提案がない
- 入居者様からの連絡への対応が遅く、クレームが増えている
- 収支や修繕の報告が少なく、管理の中身が見えない
- 管理料に対して、どこまで対応してもらえるのかが曖昧
- 修繕の提案が場当たり的で、優先順位の説明がない
CONTACT
変更するか迷っている段階でも、
まずは現在の状況をお聞かせください
管理会社を替えるべきか、今の契約のまま見直せることがあるのか。
物件の状況を伺ったうえで、オーナー様に合う進め方をご提案します。
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FAQ
管理会社変更の
メリット・デメリットに
関するよくある質問
管理会社を変更すると、入居者様に迷惑がかかりませんか？
振込先や問い合わせ先が変わるため、入居者様には案内の確認や手続きをお願いすることになります。変更日、振込先、連絡先を一つの案内にまとめて早めに届ければ、混乱を抑えた切り替えが可能です。
管理会社の変更に費用はかかりますか？
現在の契約に違約金の定めがある場合は、解約時に費用が生じることも。新しい管理会社の費用の内訳とあわせ、契約書の解約条項を事前に確認しておきましょう。
今の管理会社に改善をお願いしてから
判断してもよいですか？
不満の内容を具体的に伝え、改善されるかを見てから判断するのも一つの方法です。それでも変化がなければ、他社の提案と比べながら変更を検討してみてください。
変更するか決めていなくても相談できますか？
変更するかどうかを決める前のご相談も承っております。契約内容と物件の状況を伺い、変更した場合に見込める改善と、手続き上の注意点をあわせてお伝えします。